Plus-value de cession d’un logement autre que la résidence principale : CAA Versailles 4 juin 2026, n° 24VE00969.

L’exonération est exclue lorsque la fraction du prix de cession est remployée dans l’acquisition en usufruit d’un logement affecté à l’habitation principale.

Aux termes de l’article 150 U, II-1obis, du CGI, lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, et à la condition qu’il procède au remploi du prix de cession de sa résidence secondaire, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale, la plus-value de cession de la résidence secondaire est exonérée.

Ainsi, les plus-values réalisées au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sont exonérées à la double condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession et qu’il remploie le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession que le cédant remploie à l’acquisition ou la construction de son habitation principale, et en cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement.

Dans un arrêt du 04/06/2026, (CAA Versailles 4 juin 2026, n° 24VE00969), la cour administrative d’appel de Versailles a jugé, en ce qui concerne l’exonération de la première cession d’une résidence secondaire, qu’il ne peut y avoir remploi en démembrement, au motif que le législateur ayant entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition en pleine propriété d’une résidence principale, le bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’une résidence secondaire est exclue lorsque la fraction du prix de cession est remployée dans l’acquisition, non en propriété, mais en usufruit d’un logement affecté à l’habitation principale.

Au cas particulier, le cédant avait remployé le prix de cession dans l’acquisition d’un autre bien affecté à sa résidence principale, pour partie en pleine propriété et pour partie en usufruit. L’administration fiscale n’a pas accepté l’exonération en totalité, et a procédé à un redressement, estimant que la fraction du prix de cession ne pouvait bénéficier de l’exonération que pour la partie remployée à l’acquisition en pleine propriété de la résidence principale mais non celle remployée dans l’acquisition en usufruit. Contestant la position de l’administration fiscale, et débouté en première instance, le cédant a fait appel devant la cour administrative d’appel de Versailles qui confirme la position de l’administration fiscale en jugeant qu’ il résulte des travaux préparatoires de la loi de finances pour 2012 ayant instauré le dispositif d’exonération de la première cession d’une résidence secondaire sous condition de remploi que le législateur avait entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition en pleine propriété d’une résidence principale. Par conséquent, est exclue du bénéfice de cette exonération la fraction du prix de cession remployée dans l’acquisition, non en propriété, mais en usufruit d’un logement affecté à l’habitation principale.