Exonération de plus-value immobilière au titre de la cession de la résidence principale : éligibilité des terrains à bâtir.

Dans sa décision du 30/09/2026 (CE, 30 septembre 2026, n° 511096, mentionné aux tables du recueil Lebon), le Conseil d’Etat juge que la cession des terrains à bâtir environnant la résidence principale est susceptible d’être exonérée.

L’exonération s’étend en principe aux « dépendances immédiates et nécessaires » de la résidence. Toutefois, l’administration fiscale a toujours refusé la qualification de dépendance immédiate et nécessaire lorsque le terrain attenant à la résidence, même lorsqu’il est cédé avec celle-ci, est constructible au regard des règles d’urbanisme. C’est cette interprétation restrictive de l’administration fiscale  que le Conseil d’Etat invalide dans sa décision du 30/09/2026. Le Conseil d’Etat juge en effet que la qualification de terrain à bâtir n’exclut pas, par elle-même, celle de dépendance immédiate et nécessaire d’une habitation.

Au cas particulier, une contribuable a cédé, avec ses coindivisaires, une propriété familiale située à Nice d’une superficie totale de 46 155 m2, comprenant deux maisons à usage d’habitation, une chapelle privée et un terrain attenant, en se prévalant de l’exonération d’impôt sur le revenu de la plus-value tirée de la cession de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires. Mais estimant que seule une fraction de 4 339 m2 de la propriété correspondait à la résidence principale des coindivisaires ouvrant droit au bénéfice de l’exonération, l’administration fiscale a assujetti la contribuable à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales assorties des pénalités correspondantes.

La contribuable a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires. Sa demande ayant été rejetée par le tribunal administratif, elle a fait appel devant la cour administrative d’appel de Marseille qui, par un arrêt n° 24MA02458 du 6 novembre 2025, a annulé le jugement et déchargé la requérante des impositions en litige. C’est dans ces conditions que l’administration fiscale se pourvoit en cassation, soutenant que la cour administrative d’appel de Marseille a insuffisamment motivé son arrêt, inexactement qualifié les faits soumis à son appréciation, dénaturé les pièces du dossier et commis une erreur de droit.

Mais le pourvoi formé par l’administration est rejeté par le Conseil d’Etat qui juge que la cour administrative d’appel s’est livrée, par une décision suffisamment motivée, à une appréciation souveraine des pièces du dossier qui, en l’absence de dénaturation, n’est pas susceptible d’être discutée devant le juge de cassation. Le Conseil d’Etat relève que, pour ce faire, la cour s’est fondée notamment sur le fait que l’ensemble des aménagements (bassin, chapelle, terrasse, court de tennis) avait toujours fait l’objet d’une utilisation privative par les occupants, que ces équipements étaient fonctionnellement liés aux maisons d’habitation et que le système d’assainissement individuel des maisons était implanté sur la surface, indispensable à l’usage des maisons.

A l’analyse des motifs de rejet, l’utilisation par le cédant est déterminante. Ainsi, la qualification de terrain à bâtir n’exclut pas, par elle-même, qu’un terrain cédé constitue une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale, exonérée d’impôt sur la plus-value. Il revient au juge du fond d’apprécier concrètement le lien entre ce terrain et l’habitation ; une appréciation concrète centrée sur l’usage et l’unité fonctionnelle.

Le cédant n’est pas automatiquement privé de l’exonération parce que l’acquéreur entend construire sur une partie du terrain. Ce qui compte est le lien effectif entre le terrain et l’habitation au jour de la cession, l’utilisation par le cédant étant déterminante. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires de grands terrains sur lesquels est installée leur résidence principale, car cette décision du Conseil d’État va leur permettre d’être exonérés d’impôts sur les plus-values. Cette décision conforte une lecture non restrictive de la notion de « dépendances immédiates et nécessaires », en particulier pour les grandes propriétés, dès lors que l’unité de la parcelle, l’usage privatif et le lien fonctionnel avec la résidence principale sont clairement établis.

Arnaud Soton

Avocat Fiscaliste

Enseignant en droit fiscal

Auteur du livre "Procédures Fiscales en France"