CABINET D'AVOCAT ARNAUD SOTON
AVOCATS FISCALISTES
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Point de départ de l’action en responsabilité dans un investissement immobilier locatif avec défiscalisation.


La Cour de cassation a jugé que dans une opération d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à 10 ans, le point de départ de l'action en responsabilité engagée par l'acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d'information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s'est réalisé, soit celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.

C’est ainsi qu’une cour d’appel qui fixe au jour de la vente le point de départ de l'action en responsabilité engagée par l'acquéreur contre les professionnels, viole les dispositions de l'article 2224 du code civil.

L'arrêt rendu le 6 décembre 2021 par la cour d'appel de Paris a été cassé par la Cour de cassation.

En l’espèce, par acte authentique du 30 juillet 2009, les acquéreurs ont acquis, sur la proposition de la société E.G.P.C. finance, société de conseil en gestion de patrimoine et en investissement financier, un appartement et un emplacement de parking en l'état futur d'achèvement à titre d'investissement locatif bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation. Pour financer cet investissement, ils ont, par acte du 24 juin 2009, contracté un emprunt d'une durée de deux cent quarante mois, amortissable au cours des cent vingt derniers mois, auprès de la société anonyme Banque patrimoine et immobilier, aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France développement. Les acquéreurs reprochent, en l’occurrence aux sociétés E.G.P.C. finance et W Finance Partner, avec laquelle la première avait conclu une convention de partenariat pour la commercialisation de certains produits immobiliers, ainsi qu'à la banque, un manquement à leurs obligations d'information et de conseil.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 février 2024, 22-13.446, Publié au bulletin


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