CABINET D'AVOCAT ARNAUD SOTON
AVOCATS FISCALISTES
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Exonération de la plus-value au titre de la résidence principale : il faut des preuves suffisantes.

Actualités

Aux termes de l’article 150 U, II.1° du CGI, la plus-value immobilière au titre de la cession de la résidence principale est exonérée. Sont considérés comme résidences principales, au sens de l'article 150 U, II-1° du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année.

Si les disposition de cet article n’imposent pas de durée minimale d’occupation avant la cession du bien, encore faut-il que les preuves d’occupation soient suffisantes.

Au cas particulier, par une proposition de rectification du 14 janvier 2016, l’administration a remis en cause l'exonération d'imposition des plus-values immobilières dont ont bénéficié les contribuables à raison de la vente d'un appartement situé au 61, rue Caulaincourt à Paris (18ème), conclue le 6 mars 2015.

La réclamation visant à obtenir la décharge de ces impositions supplémentaires ayant fait l'objet d'une décision de rejet, les contribuables ont contesté les impositions devant le Tribunal administratif de Paris. Le tribunal ayant rejeté leur demande, ils font appel du jugement devant la Cour administrative d’appel de Paris, en soutenant que leur appartement situé rue Caulaincourt à Paris 18ème constituait leur résidence principale à la date de sa cession et que la résidence dont ils sont propriétaires à Saint-Coulomb (35350) ne constitue qu'une résidence secondaire.

A l’appui de leur demande, ils produisent des éléments, consistant en des factures d'électricité, de gaz et d'eau, une affiliation à la CPAM de Paris, une offre de prêt, un contrat d'assurance datant de 2000, une attestation d'un club de sport et un extrait d'agenda.

Cependant, la cour retient que ces différents éléments ne permettent pas d'établir que les intéressés résideraient à titre principal dans leur appartement situé à Paris 18ème à la date de sa cession, qu'ils y avaient leur domicile principal et que leur résidence de Saint-Coulomb n'était pas occupée à titre habituel et de manière effective.

En effet la cour observe que Monsieur réside quelques jours par semaine à Saint-Coulomb pour les besoins de son activité professionnelle à raison de la présence de son entreprise à proximité de cette résidence et que les demandeurs ont changé leur domiciliation à la suite de la vente d'un appartement en 2008 en faisant de leur résidence à Saint-Coulomb leur domiciliation administrative. A à la date de la cession de l'appartement situé à Paris 18ème, l'adresse de Saint-Coulomb figure sur les déclarations d'impôt sur le revenu, et pour cette même période, la taxe d'habitation est établie en mentionnant cette même adresse comme résidence principale. La cour observe que ce n’est que  postérieurement à la cession de l'appartement situé rue Caulaincourt à Paris 18ème que les demandeurs ont une nouvelle fois modifié auprès de l'administration fiscale l'adresse de leur résidence principale, de leur résidence de Saint-Coulomb à leur nouvelle résidence parisienne, située boulevard Saint-Germain à Paris 6ème.

Leur demande d’exonération de la plus-value au titre la cession est ainsi rejetée par la cour qui considère que les demandeurs ne pouvaient prétendre à cette exonération de la plus-value.

La résidence principale doit être la résidence habituelle et effective. La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année, et il s'agit là, d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier. Il doit s'agir également de la résidence effective du contribuable de sorte qu’une utilisation temporaire ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale.

Une solution qui n’est pas nouvelle car le Conseil d’Etat avait pris la même position déjà dans plusieurs décisions. Ainsi par exemple, la plus-value réalisée lors de la cession d'un immeuble situé à Paris ne peut bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus-value relative à la cession de la résidence principale dès lors que l'adresse du domicile du contribuable situé dans une autre commune figurait sur ses déclarations de revenus, que la taxe d'habitation avait été établie en mentionnant comme résidence principale l'adresse dans cette autre commune, que les factures d'électricité produites ne permettaient pas d'établir que l'intéressé résidait à titre principal à son adresse parisienne mais seulement que ce logement avait été occupé par intermittence, sans que les attestations et certificat de réexpédition de courrier fournies, ou la qualité de membre du conseil syndical de l'intéressé, ne soient de nature à démontrer qu'il y avait son domicile principal (CE 8e et 3e s.-s. 23-10-2013 n° 361233).

Il faut rappeler que, pour bénéficier de l’exonération, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession, ce qui exclut de l'exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu'ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette qualité au moment de la vente. De même, si les disposition n’imposent pas de durée minimale d’occupation avant la cession du bien, de sorte qu’une occupation brève, en l’occurrence trois mois, serait valable dès lors qu'elle est effective (CAA Lyon 19 août 2021, n°19LY01666), l’exonération est refusée lorsque l'occupation, au moment de la vente, répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.

CAA Paris 3 novembre 2021, n° 20PA01929.

Arnaud Soton

Avocat Fiscaliste

Professeur de droit fiscal


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